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• imputation d'amortissement, BIC, LMP, statut, loueur en meublé professionnel, bail :: exemple amortissement
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  Apercu : Tout dabord bonjour à tous et merci de votre participation en si grand nombre, nous sommes aujourdhui rassemblés pour un sujet qui intéresse grandement les professionnels du patrimoine, la location meublée professionnelle. Nous aborderons sur ce vaste sujet des thèmes particulièrement précis et nous ne chercherons pas à traiter de la location meublée professionnelle dans son ensemble, le temps nous manquerait et je pense que nos formations habituelles vous ont déjà donné un certain nombre de points de repère pour tout ce qui concerne les généralités de la location meublée professionnelle. Ce statut connaît un succès grandissant depuis plusieurs années et, comme tout statut qui connaît un fort développement, il tend à se banaliser. Banalisation pouvant générer un certain nombre de dérives, il faut donc surtout garder à lesprit que lon parle dinvestissements lourds avec des implications financières, fiscales et sociales conséquentes pour les investisseurs et par conséquent tout faire pour en maîtriser lensemble des tenants et aboutissants. Le premier sujet analysera les différents types de surfaces immobilières et les incidences fiscales de leur traitement dans la vente aux investisseurs, en particulier dans les résidences para-hôtelières. Toujours sur laspect déclaratif, nous aborderons le formalisme des inscriptions au registre du commerce, qui est souvent occulté mais qui peut, pour laccès au statut de loueur en meublé professionnel, avoir des incidences lourdes si on ne respecte pas un calendrier bien défini et relativement court, dans cette problématique dinscription, le thème récurrent de la compatibilité entre laccès au statut de loueur en meublé professionnel et de la vente en état futur dachèvement sera lui aussi abordé afin den définir les points de frottement et les risques induits. Loi de finance pour 2004, dun certain nombre de communications ; la taxe professionnelle en voyant les règles dassujettissement et le cas des non professionnels ; enfin la possibilité pour les professionnels ou non de la location meublée dadhérer à des centres de gestion et les avantages associés. Avant de parler de location meublée professionnelle, il est bon de sarrêter quelques instants sur la définition de la location meublée, tout simplement. Parfois même on voit des produits proposés dans des hôtels traditionnels. Est-ce que lon peut dans tous les cas de figure considérer quon relève de la qualification de location meublée ? Administration, dans une instruction du 1er août 1996, cest la location de locaux dhabitation meublés. Donc je vais marrêter quelques instants sur cette définition parce quelle me semble importante pour valider cette qualification ou pour au contraire lécarter dans un certain nombre de cas. Cela ninterdit pas évidement que des prestations hôtelières soient fournies, mais il faut que la relation qui existe entre linvestisseur et le gestionnaire soit une stricte relation de bail, donc, le plus souvent, on est en présence de baux commerciaux, et le fait que le gestionnaire fournisse lui-même à ses propres sous-locataires, qui sont le plus souvent ses clients, des prestations hôtelières ne remet alors pas en cause la qualification de location, donc attention à la notion de louage de choses : il faut rentrer dans le cadre locatif strict. Ma deuxième observation, ce sera le mot « habitation ». Impôts donc il faut savoir dans quels cas on est en présence de locaux dhabitation. Cest une position qui est la mienne mais pas forcément celle de tous les praticiens, ce qui fait que quand on me demande par exemple, de mettre en place une résidence de tourisme, je fais mettre certaines infrastructures qui ne sont pas forcément utiles ou nécessaires mais qui me permettront le moment venu de démontrer à ladministration fiscale quon est bien en présence de locaux dhabitation. Ma troisième observation, cest « meublé ». Quest-ce quon entend par « locaux dhabitation meublés » ? Cest-à-dire à partir de quel niveau dameublement, on nest en présence de locaux meublés ? Comment essayons-nous de traduire ceci en pratique ? Un logement comporte trois fonctions : la fonction « sommeil », la fonction « toilette » et la fonction « repas cuisine ». Habitation où lon va avoir ces trois fonctions déclinées. Et ceci explique aussi la raison pour laquelle, je refuse de retenir la qualification de location meublée sur des hôtels car, sauf cas particulier, nous ne sommes pas en présence de locaux dhabitation. Je ne vais pas être beaucoup plus long sur ce sujet car il y a une séquence questions, si vous voulez quon y revienne, jy reviendrai. Ladministration admet quon retienne la qualification de location meublée sur ce type dhébergement sil y a raccordement aux réseaux (électricité, gaz), et que cela devient réellement des locaux dhabitation. Je ne parlerai pas des sujets spécifiques et notamment ce qui se passe, par exemple, dans une résidence quand on a 40 ou 45 % des locaux qui ne sont pas consacrés à lhabitation, qui ne sont pas des locaux dhabitation mais qui sont des locaux de services qui servent à fournir le déjeuner, le petit déjeuner, à fournir les prestations de soins, du nettoyage, etc. Quelques mots cependant sur la qualification de location meublée professionnelle. Commerce et des sociétés, la condition de seuil de recettes de plus de 23 000 ¤ et puis la condition alternative selon laquelle lorsquon retire de lactivité au moins 50 % de ses revenus, on peut être regardé comme professionnel même lorsquon ne fait pas plus 23 000 ¤ de recettes annuelles. Ce que je vous propose dans un premier temps cest de commenter deux problématiques liées à certains ensembles immobiliers que lon peut affecter à la location meublée professionnelle. Le premier point aura trait à la transformation de logement. On sait que sagissant des résidences de tourisme, on a un texte qui nous précise quon a des normes particulières, en particulier concernant la taille des logements, on a par ailleurs une réponse ministérielle qui nous confirme que lon peut bien faire du loueur en meublé professionnel dans les résidences de tourisme. Concernant les kitchenettes, dans les maisons de retraite pour personnes âgées dépendantes il est évident que la plupart du temps, il ny a pas de kitchenette. Alors parfois, il y a des kitchenettes qui sont fermées et le plus souvent il ny en a pas et pour des raisons qui seraient peut-être longues à expliquer : on peut considérer cependant que, même en labsence de kitchenette, on aura un véritable logement au motif notamment que la personne dépendante en question élit domicile dans cette résidence. Loi de 89 très contraignante pour les bailleurs, nous demandent comment peut-on faire pour louer meublé. Il y a plusieurs choses à vérifier au préalable : dune part le règlement de copropriété. Si limmeuble est en copropriété bien sûr, sassurer alors que le règlement de copropriété ninterdit pas la location meublée. En règle générale, la plupart des règlements de copropriété qui sont à destination dhabitation, prévoient que la location meublée de lappartement dans son entier, est possible. Donc très généralement, le règlement de copropriété va le permettre, sauf exceptions quil convient donc au préalable de vérifier. Second point de droit, dans les villes de plus de 10 000 habitants, le changement daffectation de location nue en location meublée suppose une autorisation préalable de la préfecture. Habitation qui nous rappelle cette obligation et cet article fait référence aux loueurs en meublé professionnels. Cest-à-dire que si on est loueur professionnel au sens de ce texte, on est tenu à autorisation pour louer en meublé, si on nest pas professionnel, on peut louer le bien en meublé sans autorisation. Loi de 1949, qui est complètement tombée en désuétude disait quétait professionnel celui qui louait plus dun logement meublé. Par conséquent quand on a quun seul logement meublé, rien ninterdirait sauf respect du règlement de copropriété, de louer un appartement en meublé sans autorisation particulière. En revanche, dès quon va vouloir en louer un second, il nous faudra une autorisation. A et lavis que vous avez sur le traitement à faire de ces parties communes. Avant de traiter directement cette question technique, je pense que si lon veut comprendre les questions parfois un peu complexes et touffues quon peut se poser sur la location meublé professionnelle, il faut essayer de comprendre lévolution de la fiscalité sur ce secteur très particulier. Je crois quil est important de rappeler que limpôt sur le revenu avait cette particularité historique de permettre la compensation entre revenu positif et négatif de toutes les catégories de revenu. Si on prend le secteur de limmobilier, historiquement, quelle que soit la nature de la location et des mobiliers donnés à bail, sil y avait des déficits, on pouvait les imputer sur les autres revenus professionnels que lon percevait. Cette possibilité a disparu, il y a de nombreuses années, en matière de location nue pour les revenus fonciers. La location en meublé, cest-à-dire dun immeuble pourvu de meubles selon une consistance sur laquelle on reviendra, a toujours été considérée par principe comme ne relevant pas de la catégorie des revenus fonciers pour lesquels on savait que les déficits nétaient pas imputables sur le revenu global mais a pu, pendant de nombreuses années, faire lobjet dune imputation lorsquil y avait un déficit sur le revenu global, cest-à-dire les autres revenus du contribuable. Lorsque dailleurs cette possibilité a été découverte à nouveau par certains promoteurs au début des années 80, notamment lorsquil y a eu lexplosion du secteur secondaire, des promoteurs ont vendu énormément de résidences secondaires en disant : « vous pouvez investir dans une résidence secondaire, en même temps la louer de manière saisonnière et si vous avez un déficit, ce nest pas grave, vous pouvez gentiment imputer votre déficit sur le revenu global ». Cette situation a conduit le législateur à adopter en 81-82, je nai plus la date exacte, un texte qui a créé un régime spécifique aux loueurs en meublé professionnels. Cest important de rappeler ce point parce quil y a eu une inversion dans le dispositif en 1996, un peu plus tard. Donc, quest-ce qui sest passé en 1982 ? On a voulu empêcher que des gens qui investissaient dans des résidences plutôt secondaires, et non pas uniquement dans un but dinvestissement locatif, qui pouvaient être amenés à procéder à des locations saisonnières, puissent imputer joyeusement les déficits générés sur leurs autres revenus. Sociétés et la deuxième cest davoir un minimum de recettes annuelles correspondant à 23. Et cela date de 1982 donc ce nest pas dhier. Lobjectif vous lavez bien compris, cétait dempêcher que des gens qui ne pouvaient pas générer 150. Donc, il fallait avoir un niveau relativement important de recettes pour pouvoir conserver cette possibilité. Commerciaux qui ne résultent pas de lactivité professionnelle et principale des contribuables. Professionnels, qui peuvent lorsquils ont atteint ce niveau de recettes, imputer leur déficit sur leur revenu global, il faut que vous soyez strictement dans le cadre de la location meublé et que vous ne débordiez pas de cette location meublée donc il est hors de question de rentrer dans le louage de services en assortissant votre mise à disposition de local meublé de prestations de services », ce qui est exactement linverse de ce quelle soutenait avant 96, évidemment pour essayer de faire rentrer, au contraire, certains loueurs qui navaient pas le niveau de recettes dans le régime des loueurs en meublé non professionnels. Loi de 49 qui avait été la seule à donner une définition de la location en meublée, en disant que pour être loueur en meublé professionnel il fallait louer deux logements, car, lorsquon a la prétention dinvestir et de revendiquer le statut fiscal des loueurs en meublé professionnel, le plus souvent il faut effectivement au moins deux logements. Ce qui est intéressant, cest de sapercevoir que dans la définition de 49 du loueur en meublé, non seulement il fallait deux logements mais on nous disait que la location pouvait saccompagner ou non de prestations secondaires telle que location de linge, nettoyage de locaux ou préparation culinaire. Aujourdhui, il est important de savoir quil ne faut absolument pas que linvestisseur qui donne en location rende lui-même ces prestations ou mandate quelquun pour accomplir ces prestations en son nom ou pour son compte. Cest la raison pour laquelle jinsiste sur le fait quil est très important de se contenter de louer un local avec des meubles. Ce local, cela doit être un logement et là jen reviens à la question technique qui était soulevée. Donc si cest possible en matière de revenus fonciers, pourquoi ça ne le serait pas en matière de location meublée. Habitation, quon le donne en location meublée dans le cadre dun simple louage de chose et non pas de louage de services, même si cest dans une résidence ayant une vocation spécifique, ce local peut rentrer dans ce dispositif de location meublée. Jusquoù peut-on aller, parce que ce qui fait la particularité de ces résidences médicalisées pour les personnes âgées, cest que ce nest pas seulement la juxtaposition de logements comme pour une résidence étudiante, il y a souvent des locaux communs beaucoup plus importants. Ces locaux sont nécessaires pour lexécution de prestations, le plus souvent paramédicales, mais également dassistance plus générale, qui sont rendues par un exploitant ou une société qui est spécialisée, qui est dailleurs agréée pour ce faire au regard de la réglementation sociale. Et cest là quil peut y avoir des différences dinterprétation ou dappréciation, selon les promoteurs des produits sur le marché. Est-ce que linvestisseur auquel on sadresse et qui souhaite revendiquer le régime de la location en meublé professionnelle peut investir sur un lot immobilier qui couvre non seulement la partie privative du local dhabitation, qui va héberger la personne âgée ou dépendante, mais aussi à des parties communes, qui sont de plusieurs types. Il y a des parties communes évidentes comme dans toutes copropriétés, dans lesquelles on va trouver les voies daccès, les couloirs, les escaliers, les cours, tout ce que lon qualifie communément de dépendances immédiates et nécessaires, mais dans les résidences médicalisées, il faut bien plus, il faut des locaux pour la restauration, il faut des locaux pour dispenser les soins et dautres locaux spécifiques qui sont utilisés généralement, non pas par les personnes qui occupent les logements, mais par lexploitant de la résidence qui dispense lui-même, ou sous-traite à des entreprises extérieures ces prestations. Et là effectivement, il y a sur le marché deux écoles, jaurai tendance à dire que lon peut avoir soit une optique de prudence, qui est toujours salutaire surtout quand on propose un produit avec une dominante fiscale, soit une optique de risque. Loptique de prudence consiste à dire que le texte vise la location dun local dhabitation meublé, le local dhabitation doit donc se limiter au lot de copropriété destiné à héberger les personnes qui vont occuper ce local, mais ne doit pas inclure dans les parties communes les locaux destinés à rendre les prestations annexes dont nous venons de parler, et ceux-ci jaurai tendance à préférer pour ma part quils soient directement achetés par lexploitant ou par dautres investisseurs, mais qui ne revendiquent pas sur la location de ces locaux spécifiques la qualité de loueur en meublé professionnel au titre des locaux dhabitation car cela nen est pas. Je pense avoir répondu, peut-être pas tout à fait dailleurs, parce que le sujet est particulièrement vaste. Alzheimer qui ressemblent beaucoup à des cliniques. Juste une parenthèse, parce que moi je vois bien un inspecteur des impôts demain, venir nous dire « vous avez 25 000 ¤ de recettes dans une résidence où vous avez 40 % de locaux de services, moi je considère que ce que je vais retenir pour la prestation du seuil de 23 000 ¤, cest le prorata des surfaces affectées à lhabitation et le reste je ne le mettrais pas dans le panier des recettes de meublés ». Cela rejoint ce quon venait de dire sur les locaux qui sont affectés à des prestations spécifiques. A à 19,6 % pour ce qui ne serait pas du logement, les fameux 40 %. A au taux le plus fort sur la totalité du loyer facturé doù un risque de redressement conséquent. Lune des solutions que lon préconise, cest de céder pour un euro les locaux de services en question à lexploitant. Ladministration a posé lidée, pour que les choses soient claires, quil ne fallait pas mélanger les genres. Soit, on était investisseur en locatif, non meublé ou meublé, mais par contre si on prenait une casquette dexploitant participant au risque de lactivité qui est développée dans les lieux qui sont donnés à bail, à ce moment là il pourrait y avoir un risque de requalification de lactivité exercée par linvestisseur. Je crois quà partir du moment où lon propose à linvestisseur un produit qui nest pas un pur investissement immobilier locatif avec ou sans meubles, et quon lui propose en plus de prendre « un ticket », une participation, dêtre apporteur de capitaux, prêteur avec des formules qui peuvent varier, et qui fait que ladministration fiscale pourrait soutenir quil participe aux avantages et aux risques de lexploitation, à la fois comme investisseur immobilier mais également sous diverses formes habilement montées au plan juridique, il y a un risque de contamination, dinoculation dun virus qui viendrait à déclarer peut-être une maladie, où on viendrait dire à linvestisseur « finalement, après examen de votre schéma, vous nêtes pas uniquement investisseur immobilier dans un logement, vous avez une casquette dexploitant indirect, vous êtes intéressés aux profits et aux risques et là, vous avez franchi une ligne (je ne sais pas si je dois lappeler jaune) qui fait que la requalification est possible ». Cest difficile, et il faudrait voir effectivement les schémas, je sais quil y en a sur le marché, mais en gros cest ça la tendance, soit vous restez dans un schéma qui est purement immobilier soit vous allez au-delà et à ce moment là il faut ouvrir les yeux et savoir ce quon vous propose. Regardez effectivement les situations pour, les yeux ouverts, avoir une opinion claire sur les risques fiscaux de requalification du projet. Sur ce sujet je voudrais également ajouter deux petits points. Le premier cest que la participation directe ou indirecte à la gestion, elle ne vient pas simplement des structures juridiques. Elle pourrait tout simplement venir dun loyer qui serait indexé au chiffre daffaires de lexploitant et qui pourrait donc varier en fonction des résultats. Et puis dautre part, sur les schémas qui sont proposés, il ne faut pas oublier quil ny a pas uniquement un risque fiscal, mais également un risque juridique sur un plan plus large puisque la façon dont on peut proposer ces montages, pourrait faire glisser celui qui les propose vers des schémas de démarchage financier, voire, si cela sétend, si le produit a du succès, sur quelque chose qui ressemble à de lappel public à lépargne. Et dans ce domaine il y a une réglementation qui est très stricte, il y a des interdictions, et il y a des risques qui peuvent aller jusquau pénal. Au-delà du fiscal, il y a des domaines juridiques sur lesquels il faut faire très attention. A pour venir ensuite sur le formalisme déclaratif. Je vais être assez bref si vous le voulez bien. Administration a trouvé mille et un griefs à opposer aux gestionnaires et aux investisseurs sur ce terrain. Impôts a fait lobjet dune refonte législative. Ces services sont toujours les mêmes avec quelques petites nuances. Maintenant cest laccueil, même non personnalisé, de la clientèle, la fourniture de linge de maison, le nettoyage régulier et non plus quotidien, des locaux, et le petit déjeuner. Code, cest que ces services devaient être fournis dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers exploités de façon professionnelle. On sest dit : il va falloir quon ait un accueil vingt-quatre heures sur vingt-quatre, il va falloir quon mette en place des dispositifs et des infrastructures très lourdes à gérer. Et on revient toujours à cette règle, selon laquelle il faut disposer des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir réellement ces services. Loi devrait sans doute changer. Le combat a été mené sur le dossier dun loueur en meublé fournissant des prestations dhébergement de façon saisonnière en station de sport dhiver. Etat, cétait le cumul des prestations hôtelières. Au fond on est confronté à une problématique qui est celle de la conception de lhôtellerie ou de la parahôtellerie, quest-ce que lhôtellerie ? Quest-ce que la para-hôtellerie ? Et il y a deux conceptions, il y a lallemande et il y a la française. Allemands, lhôtellerie cest les séjours de courte durée. Pour les français cest les services hôteliers. Il se trouve quon a gardé la conception française des services, mais que grâce à lassouplissement apporté par la doctrine administrative, on aura probablement peu de remise en cause et peu de contentieux, pour peu quon prenne les précautions requises pour prouver à ladministration quon est en mesure de fournir les services. Je voudrais juste toucher un mot des résidences de tourisme. Parce quon peut considérer quon est en présence dun exploitant unique ou pas, donc toutes les petites questions quil va falloir regarder de près pour éviter de se faire retoquer. Et qui nous parle également dun engagement de promotion touristique à létranger, souscrit par lexploitant unique. Le gestionnaire doit sengager, soit à affecter pendant 24 mois 1. Administration a admis de prendre en compte cette règle, mais la encadrée. Et puis il ne faut pas occuper plus de 182 jours par an. Finalement tout ça est assez souple, il est même admis quil y ait un paiement par compensation du loyer dû par le propriétaire, qui devient en quelque sorte locataire, avec les loyers dus par le gestionnaire. A ce moment là, est-ce quon peut considérer que les droits de réservations prioritaires, sont utilisés par les associés de la société, est-ce quon rentre dans le cadre ? Dans la mesure où si je sais comment une personne physique sait jouir dun logement, je ne sais pas comment une société sait jouir dun logement. Et moi je nopère pas de confusion entre la personne physique et la société. A applicable au loyer, uniquement dans lhypothèse où on loue des logements soit dans le cadre de résidences de tourisme classées, soit dans le cadre de résidences assorties de prestations de services. A en amont, de tous les opérateurs qui sont en strates soient récupérables. A au taux de 5,5 %. A à 5,50, sur le montant des loyers seulement. A sont en droit pour linvestisseur dêtre récupérées. Tout à lheure on vous parlera du formalisme, de la comptabilité et de tout ce qui est fait pour cette récupération. Il la récupère, ensuite il en fait ce quil veut, il la place, ou il en fait autre chose en produit financier ou il rembourse la banque. Que sont les ventes dimmeubles neufs ? En revanche, dès quil sagit de la deuxième mutation depuis lachèvement en dehors de celle dun marchand de bien, ou si elle a lieu cinq ans après lachèvement, la vente est assujettie aux droits denregistrement, au taux de 4,89 % unifié aujourdhui. Dans cette hypothèse, trois cas peuvent se présenter. A par année non courue jusquau début de la dix-neuvième année, au trésor. Cela cest depuis 1996, avant 1996 la règle était du dixième seulement. Aujourdhui cette règle redevient plus importante puisque notamment en tourisme, cest une information quon doit aux investisseurs sils envisagent de résilier amiablement ou autrement leur bail avec le gestionnaire. A récupérable en sus du prix. A il est alors en droit de récupérer celle-ci, cest une opération tout à fait neutre pour les deux intervenants. Autre hypothèse encore, si cest un marchand de biens qui a acheté limmeuble, lui il va avoir ses immeubles en stock, il va acheter un immeuble entier, il va le revendre en détail, ça se fait assez souvent maintenant, il va dégager une marge. A se calcule dune manière un peu particulière. Elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix dachat augmenté des frais. A revient à 16,38 % du montant de la marge. Attention, la marge nest quune marge apparente, je viens de le dire. Cest le prix de vente moins le prix dachat et les frais. Mais la plupart du temps les marchands de biens vont faire des travaux, ont des commissions à payer, etc. A sur marge quils ont facturée au client, sur la marge calculée ainsi que je viens de le dire. A qui a ce mode de calcul particulier. A à payer, je préconise donc dopter pour le réel simplifié afin dalléger au maximum les obligations déclaratives. Le régime du réel simplifié marche sous forme dacompte, il y a quatre acomptes dans lannée. A qui a été payée au titre de lannée précédente, ils sont appelés sur un document cerfa 3514. A collectée, on collecte à 5,5 % vous lavez compris, on déduit à 19,6 %, on est très souvent créditeur, donc on met 0. A à payer qui résulte, sur la deuxième page, par différence. A déductible sur autres biens et services qui vont être tous les frais annexes. A immobilière ou résultant de biens et services. Le délai de remboursement ? Fiscale nous explique quil y a des risques de détournements importants, qui multiplie en fait les contrôles internes, pour ces remboursements. Donc, il faut compter, une fois quon a demandé le remboursement, trois mois pour avoir le remboursement effectif à partir du moment où on a déposé la demande. Il y a effectivement un certain nombre de démarches qui doivent être opérés lors de la création de lactivité de loueur en meublé, chacune de ces démarches doit être inscrite dans un calendrier faute de ne pouvoir être opposée à ladministration fiscale. Ce point est particulièrement important. Comme vous le savez, le seuil de recettes la première année est apprécié prorata-temporis en fonction du nombre de jours dactivité par rapport à 365 jours. Les investissements étant souvent réalisés de manière à juste dépasser 23 000 ¤, il importe que ce calcul compte bien lexact nombre de jours deffet du bail et non pas plusieurs jours en plus ce qui pourrait nous faire passer sous le seuil de 23 000 ¤ ceci nous oblige donc à faire démarrer lactivité le jour exact de la prise deffet du bail et donc de la signature authentique. Cette déclaration dexistence devant être souscrite dans les 15 jours du démarrage de lactivité, il faut donc que le formulaire soit complété et adressé au greffe dans les 15 jours de la signature authentique ce délai est très court et sil nest pas respecté, peut causer dimportants préjudices. Ce que lon préconise alors et ce à quoi il faut veiller cest de préparer ces documents avant lacquisition définitive de telle sorte que le cabinet comptable les ait en sa possession signés avant même la signature de la vente pour quil puisse réagir à coup sûr dans les 15 jours de lacte qui matérialise le début des opérations. Personne physique, est utilisé pour les personnes physiques. Jen profite pour appuyer sur cet aspect déclaratif car nous nous rendons compte que beaucoup, y compris bien souvent les comptables des clients à qui lon fait un peu plaisir en leur confiant lopération, ne maîtrisent pas tout ce quil se passe après que lacte authentique soit signé. Jinsiste, pour finir, sur les options. Si je peux me permettre pour conclure ce point. Administration sur des problèmes de fond. On na pas dattaque là-dessus, par contre toutes les attaques viennent sur des problèmes de forme, cest systématique. Ils attaquent sur des prorata de loyer, sur des problèmes de déclarations qui ont été faites trop tard. Il convient donc dy prêter vraiment attention car le risque provient principalement de la non maîtrise de cet aspect déclaratif. Je voudrais quon aborde maintenant un point qui a beaucoup animé la profession, cest les problèmes de vente en état futur dachèvement. On nous a dit : si cest livré dans lannée, cest bon. Malheureusement ce nest pas aussi simple que ça, on aimerait bien que ce soit le cas, cela nous simplifierait grandement les choses. Effectivement, le problème vient de lappréciation du prorata temporis que ladministration admet lors de lannée de la création de lactivité. Lacquisition de limmeuble intervient par exemple en février, et le bail entre en vigueur en octobre avec la livraison de limmeuble, la question est alors très simple, cest de savoir à quelle date on fait commencer le prorata temporis. Si on le fait commencer en octobre, on est évidemment dans un cas où en année pleine, on respecte le seuil de 23 000 ¤, donc on na pas de problème au niveau prorata mais on ne fait aucune déclaration en février. Le problème cest que ladministration na pas défini quelle est la date de départ du prorata temporis. Quelle est la date quon déclare comme date de création de lactivité ? Mais il est bien évident que cest la date quelle va retenir prioritairement, puisque cest celle quaura déclarée linvestisseur et qui permettra à ladministration de rejeter la déduction du déficit du revenu global au titre de cette année de démarrage. A qui est afférente aux frais dacquisition de linvestissement. Simplement que lesprit du texte qui requiert un seuil de 23 000 ¤, ce nest pas dempêcher les schémas de vente en létat futur dachèvement, et ça nest pas dempêcher que lannée de démarrage de lactivité on ne puisse pas entrer dans le cadre de la location meublée professionnelle. On se retrouve dans un flou total sur la question, et plus on a de décalage et décart entre lacquisition de limmeuble et lentrée en vigueur du bail, plus on est en risque sur lannée de création de lactivité. Certains inspecteurs vont considérer que cest la date dacquisition de limmeuble, dautres vont considérer que cest la date dimmatriculation, dautres la date de mise en activité de la société, puisque vous savez que sur les sociétés on peut à la fois faire une immatriculation et ultérieurement une mise en activité. Et puis on en a trouvé un extraordinaire qui considère que cest la date de signature des statuts. A partir du moment où on sécarte des ces points là, on crée du risque. En fait, je voudrais rebondir là-dessus parce quon saperçoit que cette histoire un peu byzantine démontre quil y a un conflit phénoménal entre lesprit et la lettre du texte. Vous avez un déficit la première année parce que vous navez pas assez de revenus ou vous navez pas encore de produit, et on vient vous dire que parce que le seuil de 23 000 ¤ nest pas atteint pour cette raison qui est mécanique, structurelle et évidente, que vous avez un déficit de loueur en meublé non professionnel. Et lannée daprès, vous satisfaites à la condition et vous devenez loueur en meublé professionnel, ce qui est quand même fondamentalement absurde. Je ne pense pas que cest quelque chose qui ait été voulu, historiquement ce qui a dû être voulu, cest clair, cest que lon mesure la notion dinvestisseur professionnel en location meublée, au fait que le bail ou les baux qui sont attachés aux locations que vous donnez, génèrent un minimum de recettes annuelles en période courante dau moins 23 000 ¤. Administration et celle que font les vérificateurs dans les contrôles. Pire dailleurs, parce quils peuvent dire « vous étiez loueur non professionnel et vous passez loueur professionnel donc le déficit qui nest pas imputable sur le revenu global, il nest même pas reportable sur les revenus de votre activité professionnelle lannée suivante ». Trésor, donc on ne peut pas sattendre à ce quelle soit faite spontanément par ladministration fiscale. Japporterai un tout petit complément à ce qui vient dêtre dit. Quand on est en face dun entrepreneur individuel, une personne qui fait lacquisition en nom propre, effectivement le problème est un peu limité puisque quil est réputé déclarer son début dactivité dans les quinze jours du début dactivité donc il marque lui-même par sa déclaration dexistence son début dactivité. Quand on est en présence dune personne morale, comme on la dit tout à lheure, il y a un décalage possible entre la création de la société et le début dactivité. Des redressements commencent à fleurir sur ce thème, autour de la notion de début dactivité, compte tenu de linterprétation restrictive faite par les services fiscaux qui se réfèrent à la date de création de lentreprise ou de la société. Administration linstruction du 1er septembre 1996 qui précise que pour quil y ait début dactivité le contribuable doit disposer des immobilisations nécessaires et doit commencer les premières opérations commerciales dexploitation, telle que vente ou prestations de services. Si je suis un chauffeur de taxi, je ne peux pas commencer mon activité tant que lon ne ma pas livré mon taxi ;si je suis marin pêcheur, je ne puis aller à la pêche tant que lon ne ma pas livré mon chalutier. Je ne peux pas travailler si je nai pas doutil. Il convient cependant dêtre particulièrement prudent dans la mise en ½uvre des dossiers, compte tenu des incertitudes qui subsistent sur cette notion de début dactivité. Administration fiscale qui nous dit aujourdhui à quel jour elle va commencer à calculer le prorata temporis, quelle que soit la date mentionnée sur la déclaration dactivité. Pour satisfaire au prorata temporis de loyer. A ou un risque en matière dimpôt direct lié à un problème de prorata temporis. Juste un mot, pour ne pas que des mauvaises idées viennent à certains. On parle de loyer, certains simaginent quen payant un loyer, une indemnité, appelons cela comme on veut, en attendant la livraison du bien le tour est joué, quil suffirait que le locataire, très généreux, verse un loyer pendant la phase de construction. Malheureusement, sauf avis contraire, ce nest pas du loyer, cest une indemnité qui nest pas considérée comme du loyer. Considérez ce qui est versé par lexploitant ou propriétaire devient du loyer à partir du moment seulement ou limmeuble est achevé. Tant que limmeuble nest pas achevé, cest une indemnité, cest tout ce quon veut mais ce nest pas du loyer ». A dont on a vu quelle était assez épineuse et quelle navait aujourdhui pas de solution optimisée en terme fiscal. A n+1, on le savait, mais y compris n, sans avoir un risque fiscal. Donc cela nous oblige à faire de lachevé. Que les amortissements sont déductibles dans une limite égale à la différence entre le montant du loyer et les autres charges afférentes au bien loué. Ce qui veut dire quen pratique, quand on a une location, on doit pratiquer lamortissement comptable parce quon a une obligation légale de comptabiliser lamortissement, mais que si cet amortissement se traduit par un déficit fiscal, on doit réintégrer ce déficit fiscal. Il y avait donc une confusion entre les deux choses. La confusion entre les deux dispositifs a été à lorigine danalyses inutilement pessimistes sur la pérennité du statut de loueur en meublé. Loi a prévu dans sa grande sagesse, pour une fois, de permettre dimputer sans limitation de délai les amortissements qui avaient été réintégrés jusquau 31 décembre. Loi de finance pour 2004. Nous sommes dans un dispositif qui est celui dune réintégration obligatoire quon doit opérer chaque année. Loi ce quelle na pas dit. Maintenant, je crois quil est important davoir une précision sur la façon dont on opère la réintégration. Beaucoup dexperts-comptables ne faisaient pas comme cela. La base de la taxe est constituée par deux éléments ; les biens passibles dune taxe foncière et les immobilisations non passibles dune taxe foncière. Administration sur limposition de la taxe professionnelle des loueurs en meublé non professionnels. Tous les ans, on a normalement à remplir pour déterminer les bases de taxe professionnelle la déclaration 1003 qui est derrière moi. Dans le cadre des loueurs en meublé, la base en taxe professionnelle est nulle, dans la mesure où, normalement, cest lutilisateur du bien qui est soumis à taxe professionnelle, notre investisseur, lui, loue à un exploitant lequel utilise le bien pour le louer à des personnes âgées, étudiants ou autres qui est donc le réel utilisateur. Donc la base de taxe professionnelle est normalement nulle pour le loueur en meublé. La cotisation minimale est de lordre de 350 ¤ en moyenne, vous savez que la taxe professionnelle est une taxe régionale, elle dépend donc des collectivités locales en ce qui concerne les taux et la base de la valeur minimale. Lyon et on a eu un mal fou à la récupérer. Un loueur en meublé investissant sur plusieurs sites ne doit par ailleurs donner lieu quà un seul assujettissement à la taxe professionnelle minimum sur le site de son activité principale. Jai effectivement oublié den parler, mais cest le loueur en meublé qui est soumis à la taxe professionnelle et non les immeubles. Donc, cela aussi, ce sont des choses à regarder. Ce qui est paradoxal dans cette affaire cest quon va réclamer des cotisations de taxes professionnelles à des personnes qui sont des loueurs en meublé non professionnels. Et il est clair aussi que si on se réfère aux dispositions qui régissent la taxe professionnelle, on ne peut être assujetti à la taxe professionnelle que quand on exerce une activité professionnelle de façon habituelle, activité professionnelle non salariée, jentends. Pau devant lequel jai soutenu : « lorsque je suis un investisseur et que je donne un logement en location à un exploitant de résidence de tourisme, ce nest pas moi que exerce lactivité dhébergement, cest le gestionnaire qui est dailleurs imposé à la taxe professionnelle. Vous ne pouvez pas mimposer deux fois. Fiscale a contesté cette analyse en soutenant que si le gestionnaire est imposé sur la valeur locative des locaux, le loueur en meublé est imposé sur lactivité. Jai alors rétorqué que je ne voyais pas en quoi le simple fait de signer un bail commercial pouvait être regardé comme correspondant à lexercice de lactivité. Ce nest pas une activité. Je ne mets en ½uvre aucun moyen matériel et intellectuel, je signe un bail. Et même parfois ce bail me dispense dassister aux assemblées générales de copropriétés. Bordeaux puis on a prononcé les dégrèvements peu avant la date fixée pour laudience. Autrement dit, oui on peut contester les taxes professionnelles des personnes qui sont dans le cadre de résidence en gestion par bail lorsquelles sont loueurs non professionnels. La question qui se pose, cest peut-on aller plus loin ? Peut-on contester aussi la taxe professionnelle des loueurs en meublé professionnels ? Impôts pour la taxe professionnelle, écartons-le totalement. Administration dise : il mintéresse dans certains cas et je le rejette dans dautres cas. Il faut que les règles du jeu soient les mêmes. Donc, oui, on peut contester. Est-ce quon le fait en pratique ? Administratif seront plus chers que le montant de la taxe professionnelle. Ceci étant dit, quand on en fait une question de principe, pourquoi pas. Oui, cest une astuce que vous connaissez tous. Les frais de tenue de comptabilité ne sont pas élevés, certes, mais ils permettent dêtre très peu élevés grâce à cette réduction dimpôt. Sils optent pour un régime réel, ils peuvent bénéficier de cette réduction dimpôt, elle est de 915 ¤ annuels maximum, 915 ¤ par an sur vingt ans, cela fait plus de 100. Gestion est aussi applicable aux loueurs en meublé non professionnels dans les mêmes conditions. Je vais essayer dêtre bref encore une fois. Non seulement, il faut réaliser plus de 23. Et cest seulement après que se posera la question mais après peut-être que nos clients seront retraités et pourront faire valoir la condition des 50 % du revenu professionnel. Se pose néanmoins une question sur laquelle les avis sont un peu partagés, cest savoir si on doit prendre en compte pour le calcul des 50 % les pensions de retraite, parce quon nous dit quil y a lieu de prendre en compte tous les revenus dactivités, tous les revenus professionnels mais on nous dit également les revenus relevant de la catégorie des traitements et salaires. Or les pensions de retraite relèvent au plan technique de la catégorie des traitements et salaires. Mais ce ne sont pas pour autant des revenus dactivité. Donc il est clair que la thèse selon laquelle les pensions de retraite ne devraient pas être prises en compte est défendable, mais malheureusement, on ne peut parler quau conditionnel. Est-ce que ces parts sociales sont susceptibles de représenter des biens professionnels ? Cela, cest un petit peu délicat puisque, est-ce quon peut considérer que lexercice de fonction de gérant dune société correspond réellement à une activité professionnelle ? Bien entendu il est possible de soutenir que cest une activité professionnelle principale quand on a pas dautre activité, mais il semble prudent, pour les dossiers significatifs, de faire acquérir par le loueur en meublé professionnel un ou plusieurs biens meublés quil gère en direct, pour lesquels il cherche des locataires, passe les annonces, soccupe de lentretien, de laccueil des locataires, de la conclusion des baux, etc. Vous voyez quil y a bien quand même une question qui se pose et savoir si on est trop prudent ou pas assez prudent, je préfère être trop prudent quand il y a véritablement un enjeu. Enfin, le dernier point que je voudrais évoquer, cest le comptes courant dassocié parce que le compte courant dassocié, on le voit dans les crédits amortissables apparaître dès le début et dans les crédits in fine apparaître lors du remboursement puisquon va utiliser un contrat de capitalisation ou un contrat dassurance vie pour rembourser la banque, donc on va substituer à un passif bancaire un passif de compte courant dassociés. Administration fiscale, le plus souvent elle répond oui, bien entendu cest une créance. Mais la question qui se pose est celle de la valeur à déclarer lorsque la société a des fonds propres très largement négatifs en raison de laccumulation des pertes en report à nouveau débiteur, situation de déséquilibre financier faisant planer un doute sur la valorisation du compte courant dautant que la société est dans limpossibilité matérielle de procéder à son remboursement. Impôts précise que les droits denregistrements sont assis sur les valeurs. Il apparaît possible dans ces conditions de soutenir que dans la situation ainsi évoquée le compte courant soit déclaré pour une valeur symbolique, puisque, compte tenu de la situation financière de la société, il nest ni cessible ni remboursable, mais cette position nest pas toujours admise par ladministration ce qui entraîne certains risques de contentieux. Il y a évidemment une solution pour régler ce problème cest de capitaliser les comptes courants puis de faire une réduction de capital que lon pourrait appeler un coup daccordéon de sorte que le compte courant disparaisse et quen même temps, on satisfasse à lobligation de reconstitution des fonds propres lorsquon a perdu la moitié du capital social. Le loueur en meublé professionnel que lexploitation soit en société ou en entreprise individuelle verrait ainsi lassiette des droits de mutation à titre gratuit que ses héritiers auraient à payer diminuer de moitié. Il y a deux cas distincts avec des contreparties différentes pour bénéficier de ces dispositions. Pour les sociétés : il faut un engagement de conservation de titres pendant six ans par les héritiers et au surplus, et cest là que ce nest pas simple, lobligation davoir lun des associés qui exerce, à proprement parler, son activité principale au sein de cette activité avec là aussi, comme on la vu tout à lheure et qui complique la situation, lobligation den sortir la majorité de ses revenus professionnels. Si cest une donation qui est faite en nom propre, on na pas de condition de durée de possession si cest une création et on peut donc transmettre à son ou ses donataires, quel que soit le lien de parenté, la totalité des biens de lactivité en question avec une assiette pour la fixation des droits de mutation réduite de moitié. Aujourdhui, juste une parenthèse, on a jusquà fin juin 2005 une autre réduction de moitié de toutes les donations, des droits cette fois. Il y a un autre dispositif permanent et cumulable avec ces abattements qui est le paiement fractionné et différé des droits de successions ou de donations qui va permettre de ne pas avoir à payer les droits pendant les cinq premières années, en ne payant que lintérêt qui est aujourdhui que de 0,7 % par an et de ne payer que pour les dix années suivantes en vingt semestrialités le montant des droits toujours assujettis à ces 0,7 % dintérêt. Administration et un étalement considérable du paiement des droits, éventuellement minorés fortement tel que je viens de vous lexposer rapidement. Les frais financiers et les droits eux-mêmes de donation ou de succession sont évidemment déductibles du revenu des associés ou de loueurs considérés. Donc, dans létablissement de son bilan annuel il aura à constater les charges résultantes de ces impôts quil aura payés. Une parenthèse pour dire quil est évident quil ny aura aucun intérêt de faire prendre en charge les droits par le donateur. En société, lennui cest quun des héritiers ou donataire est obligé dexercer son activité principale dans cette exploitation ce qui nest pas notre cas de figure et cela marchera probablement jamais alors que si cest une donation dentreprise ou un legs dentreprise en nom propre, là, on na plus cette obligation. Il faut que lun des héritiers continue lexploitation, cest-à-dire quil va continuer à louer. On a là un outil de gestion de la transmission qui va permettre de cumuler à la fois une diminution des droits de moitié voire plus temporairement et surtout le paiement et létalement du paiement de ces droits sur quinze ans. Pour des investisseurs à gros patrimoine où effectivement des problèmes de transmissions peuvent se poser aujourdhui, une réponse particulièrement performante leur est alors offerte qui va permettre de transmettre un patrimoine quel que soit sa taille sans aucun effort financier. Euros, il faille faire tourner le montage autour de cette problématique de succession. Peut-être dans un second temps, quoique lorsque lon calcule les droits sur 400 000 ¤ de patrimoine transmis on se rend compte du réel impact. Je vais simplement parler du démembrement dans le cadre de la création de société même si le démembrement, lorsquon acquiert en direct, peut également être envisagé. Euros parce quon aura un actif et un passif qui se neutraliseront, on voit bien tout lintérêt du dispositif. Ce quil faut savoir cependant, cest que cela crée deux problèmes. Le premier problème cest quon va avoir deux collèges dassociés, les associés titulaires de droit en usufruit, donc les parents et les associés titulaires de droits en nu-propriété, les enfants. Imaginer un conflit parents-enfants qui souvent ne viendra pas des enfants mais des conjoints des enfants qui ne sont pas toujours des morceaux choisis, qui sont parfois des pièces rapportées, on saperçoit que cela peut créer des difficultés. Loi nous y autorise, des droits de vote sur la majorité des résolutions. Moi, je suis partisan de ne pas totalement priver les enfants de droits de vote, mais de leur laisser des droits de vote marginaux. Rose, lexercice des droits de vote conférés aux enfants nu-propriétaires nest pas susceptible de contrarier le fonctionnement de la société et de créer une situation de blocage. Il importe donc de prévoir dans les statuts de réserver aux associés titulaires de droits en usufruit lexercice des droits de vote les plus importants afin déviter une situation de blocage. Ils nen auront pas les fruits. Donc, cest quand même très frustrant surtout pour les brus et les gendres. Donc attention à cette problématique. Civil, elle a un discours un peu singulier qui est de dire : je reconnais que les bénéfices vont vers lusufruitier mais par contre les déficits vont vers le nu-propriétaire. Loi nous dit que le nu-propriétaire, lassocié doit contribuer aux dettes sociales. Administration commet une petite confusion entre la notion de dette et la notion de perte. Cest vrai que cest gênant parce que si on a des enfants qui ne sont plus dans le foyer fiscal et que cest eux, fort peu imposables qui se voient imputer les déficits fiscaux, on a tout faux. Administration admet quon puisse déroger à ces règles en prévoyant une convention de répartition du résultat qui autorise laffectation des pertes aux associés usufruitiers. Code civil, on sait très bien faire cela. Les types de conventions que lon fait sont sur mesure à chaque fois mais cela permet de régler cette difficulté. Donc la technique du démembrement est intéressante mais il faut la manier avec précaution. Vous avez un tableau qui récapitule tous les taux de charges sociales des travailleurs non salariés, tout artisan, tout commerçant doit effectivement cotiser aux charges sociales des travailleurs non salariés. Prenons différents cas, un loueur en meublé en nom propre par exemple qui na pas dautre couverture sociale que celle résultant de son activité de loueur en meublé, car il a vendu sa société et na plus de revenus ni encore de retraite, et dont le résultat social est égal à zéro. Il se verra appliquer des cotisations pour 2004 de 1189. Sur mon tableau, cela correspond à 42 ¤ +313,50 ¤ +774 ¤ + 60 ¤, en contrepartie il bénéficiera dun couverture totale y compris dassurance maladie. Si ce loueur en meublé, cette fois, est par ailleurs salarié, cest à dire quil a une couverture sociale du régime général, il échappera à la cotisation minimale maladie donc il naura que les 42 ¤ de formation professionnelle continue et la cotisation vieillesse, ce qui fait des cotisations sociales de 355,5 ¤ pour 2004, cest donc relativement faible. Cela a été une motivation, je pense, cela lest peut-être toujours un petit peu. Je ne suis pas sûr que cela soit toujours très utile. Mais cest possible, seulement quelques petites précisions quand même . Encore une petite précision sur la gérance minoritaire. Un gérant minoritaire cest celui qui détient moins de 50 % de la société, pour ce faire, pour le décompte de ses parts, il faut regarder les parts du conjoint et du mineur non émancipé. Donc les enfants mineurs sont à prendre en compte dans le calcul. Finalement au début on pensait que ça allait coûter très cher mais on se rend compte que cela peut être aussi un outil de gestion de son environnement social. Quelquun qui arrête de travailler, un chef dentreprise qui vend son entreprise, un sportif de haut niveau qui na plus lâge pour pouvoir travailler, coule des jours heureux, mais na pas de couverture sociale. Imaginons quelquun qui a de substantiels revenus fonciers, 80 000 ¤ par exemple, il devra payer pour avoir une couverture sociale, 8 % de ses 80 000 ¤. Alors quavec sa cotisation minimale de loueur en meublé si il investit, cela va lui coûter environ 800 ¤ soit près de huit fois moins cher et tout cela pour les mêmes droits. Un autre point, toujours pour ce même investisseur potentiel qui a besoin de valider des trimestres car il a vendu avant davoir le nombre de trimestres requis pour une retraite à taux plein. Pour valider ses trimestres il va investir dans la location meublée, sil est soumis à cotisation minimale, encore une fois parce quil ne fait pas de résultat, il va cotiser dans les 230 ¤, mais il ne va valider quun seul trimestre. Comme on vous lexplique, on a aujourdhui une vraie solution à apporter à des personnes qui sont, soit cédant dentreprise, soit dans une problématique dabsence de couverture, ça peut être des conjoints aussi qui veulent se faire une couverture individuelle, soit dans une dynamique de gestion de leur vie active. Ceux qui veulent arrêter leur activité professionnelle avant lâge de la retraite par exemple ne le font souvent pas car les retenues sur les droits sont assez importantes, par la location meublée professionnelle, tout en ayant arrêté une activité professionnelle effective, on va leur donner la possibilité de rester dans le rang des cotisants et pour un coût globalisé pour quatre trimestres de cotisation par an, de lordre de 1 200 ¤ il vont continuer à se créer des droits tout en ayant cessé de travailler. Vous remerciant de votre attention, je vais maintenant vous laisser la parole pour les questions que vous avez à nous poser. Jaimerai que vous interveniez là-dessus, sauf à ce que votre intervention soit seulement circonstancielle. Je nai pas lhabitude de répondre précisément à des questions qui sont générales. Comme je lai dit, les montages qui peuvent être imaginés sont fort divers, et donc des avis ont pu être donnés sur ces montages, on ne peut se prononcer quen regardant les circonstances particulières. Par contre au niveau des textes, il est parfaitement clair que quand on parle de location de logement, il faut quon parle de logement. Maintenant je ne sais pas dans les dossiers auxquels vous faites allusion, quest-ce qui a pu être répondu, mais je crois quil faut regarder au cas par cas. Jai bien dit tout à lheure que de toutes manières sil y a une chose quil fallait éviter cest de généraliser et de standardiser dans ce domaine. Il faut surtout regarder attentivement les différents schémas qui sont proposés, sachant que sur le marché je crois quil y en a pas mal, qui ne se ressemblent pas forcément. Rien nest plus important que la prudence, et il ne faut surtout pas avoir un avis systématique et standard sur ce sujet. Aujourdhui je considère ces arguments comme totalement fallacieux puisquon est arrivé à des montages qui tiennent compte de ces remarques tout en écartant le risque fiscal de linvestisseur. Dans ces montages, et je pense quun certain nombre de nos confrères font la même chose, ces parties services, ces parties dexploitation sont conservées dans un lot privatif par lexploitant, qui sengage expressément en cas de changement dexploitant sur plus de 50 % des lots de copropriété de la résidence, ou en cas de changement de destination de limmeuble, à les rendre à la copropriété pour 1 ¤. Le vrai problème sur les parties services et cest un petit peu compliqué à expliquer, et peu osent le dire, cest un problème de plus-value. Dans un cas concret, vous achetez un immeuble 5 millions deuros, et vous le recédez pour 5 millions deuros. A priori vous navez pas fait de plus-value, donc vous navez pas de frottement fiscal. Vous ne revendez pas 100 % de limmeuble, vous revendez 70 % ou 80 % de limmeuble. Ce qui fait que pour une entrée de trésorerie de 5 millions deuros, vous navez une charge à mettre en face que de 70 % ou de 80 % de 5 millions deuros. Et voilà pourquoi beaucoup veulent absolument vendre ces parties services, parce que ça leur pose un problème fiscal qui est difficilement gérable tout en occultant le risque des clients. Comment peut-on apprécier les 50 %, dun côté dune comparaison qui est zéro, qui sont les revenus retraite qui ne sont pas pris en compte, et de lautre côté un résultat fiscal qui est lui aussi à zéro. On ne va pas prendre en compte pour lappréciation de ce seuil, tous les revenus du patrimoine, tels que les revenus fonciers, les revenus de valeurs mobilières. Ceci étant dit et sous cette réserve, on ne prend pas en compte les revenus du patrimoine. Pour le reste, il faut prendre en compte, pour lappréciation du seuil de 50 %, les revenus fiscaux. Cest au premier euro de bénéfice quon pourra se prévaloir de la qualification des biens professionnels, toutes autres conditions étant satisfaites par ailleurs. Pour ce qui est des pensions, jai une réponse comme quoi effectivement ça ne rentre pas dans le cadre, dans les traitements et salaires. Pourrais-je me permettre de vous demander une copie de ce document ? Si je peux me permettre dintervenir au niveau de la responsabilité civile, la réunion daujourdhui traite du fiscal mais votre risque principal nest pas sur le fiscal. Ce nest pas la fin du monde, ça ne va pas le ruiner. Cest pourquoi nous nous assurons que les équilibres économiques soient respectés dans les opérations que nous référençons et cela afin que notre, et votre, responsabilité ne puissent être engagées. Nous limitons ainsi le risque économique que pourrait représenter le dépôt de bilan dun exploitant et nous assurons que, tant bien même ce dépôt de bilan interviendrait, nous pourrions mettre un autre exploitant en place. Après au niveau fiscal, ça devient plus compliqué, est-ce quil y a une erreur grossière qui a été commise ? Tribunaux que le dossier soit solutionné au plan fiscal avant de conclure à lexistence dun préjudice définitif. Parce que tant quun redressement fiscal nest pas définitif, le préjudice nest que virtuel. En définitif, ce qui vous engage en terme de responsabilité, cest ce que vous écrivez sur un statut, je parle évidemment sous langle fiscal, et sur les avantages de ce statut. Cela nous amène à aller un tout petit peu plus loin dans la réflexion, quest ce quun conseiller en gestion de patrimoine est réputé savoir sur les arcanes dun montage ? On na jamais pu faire les salles de bains pour handicapés. Il faut savoir simplement ce quon attend normalement dun conseiller en gestion de patrimoine par rapport à un montage juridique. Et vous mettez le plus datouts dans votre manche pour avoir peu de responsabilité et peu de mise en cause. Vous avez un opérateur, qui était sûrement lun des plus vieux opérateurs, un des plus connus, qui fait ça et qui vend ses chambres 180. Donc là, cest quelquun qui a pignon sur rue et qui a fait de la publiinformation il y a deux ans, comme quoi quelquun de connu peut aussi en profiter. Vous avez donné la réponse vous-même, vous dites : il vend des chambres 180. Votre responsabilité, elle est clairement engagée, non pas sur le prix de vente, mais sur le loyer parce ce que sil verse une rentabilité qui en pourcentage est la même que pour celui qui vend 120. A la rigueur que le client ait payé trop cher peut passer bien que vous êtes censés quand même proposer le produit au meilleur marché. Je ne pense pas que ce soit là-dessus que se trouve le plus gros risque, mais vendre un produit qui est surfacturé de 40 %, avec une rentabilité qui est la même voir supérieure à celui qui nest pas surfacturé, il faut se poser les bonnes questions. Tout à fait, le risque il serait au moment où les loyers ne seraient plus payés, là on pourrait poser des questions. Tant quils ne sont pas impayés, les gens nont pas fait une très bonne affaire, ils ont acheté cher, cest pas malin, mais ce nest pas illégal. Sur ce chapitre, moi cette question je me la pose souvent en amont avec le promoteur. A à terme, les investisseurs jouisseurs ont ce genre davantage. Le promoteur me dit ok pour paiement après remboursement et au plus tard le. Alors il est vrai quon est toujours obligé de mettre « au plus tard le » parce que sans délai, en droit, cela ne vaut rien. Mais le promoteur pensait sérieusement en disant « moi, si je ne suis pas payé à telle époque, je le poursuis ». Je mets en garde le promoteur en disant, cest votre responsabilité, donc assurez-vous avec le gestionnaire qui fera le formalisme nécessaire, faites bien votre opération conforme au permis de construire, ces responsabilités on les a tous. Il y a des gens qui signent des montages, qui disent ça marche comme ci, ça marche comme ça, le gestionnaire de patrimoine qui fera un joli bilan en prévoyant que les déficits résultants des amortissements viennent en charge imputable sur le revenu, il aura raconté une salade. Mais qui sera responsable ? Cest celui qui a élaboré ce papier. Cest pour ça que nous conseils, on nous reproche souvent dêtre trop prudents. Administration le moins dinterstices possible pour remettre en cause un montage. Donc il faut quon soit extrêmement attentif et quon prenne lhypothèse la plus pessimiste. Il faut savoir que les inspecteurs des impôts quon a en face de nous, excusez-moi si je parle encore de fiscalité, sont un petit peu formés quand même dans la culture du redressement. Donc quand on vient vérifier un loueur en meublé, on parle de vérification de comptabilité, mais cest bien souvent un inspecteur qui vient avec le redressement dans sa sacoche. Parce quil sest aperçu dun certain nombre de choses. Il faut être très attentif à cela et cest aussi pour cela que les petits détails dans les déclarations sont très importants. Si le dossier est bien monté, si on a isolé correctement le terrain dans la comptabilité, si on a bien comptabilisé comme il faut les frais détablissement, les frais dacquisition dimmobilisations et là je reviens vers notre ami expert comptable, qui de ce point de vue là, a des principes auxquels je souscris complètement, cest clair quon ne va pas allumer de clignotant. Et sil ny a pas de clignotant, il ny a vraiment aucune raison pour que linspecteur arrive en courant en disant « ça y est, je vais faire un redressement ». Les frais détablissement, cest un abus de langage, il faut bien le savoir. Et sur le plan comptable, cela a des incidences importantes sur notre pratique, il ne faut pas quon enregistre cela comme des frais détablissement, il faut, en fait, le faire comme des charges à répartir, et les abus de langage qui sont faits comme cela, il faut faire attention, parce que quand on ne connaît pas le type de montage et bien on fait une erreur sans difficulté. Cest une bonne question, je réponds oui. Franchement je ne vois pas pourquoi on ne le lautoriserait pas. Dans la pratique, cest assez simple à faire, on a deux liasses fiscales et les charges sociales sont déclarées fin avril, avec la déclaration commune des professions indépendantes, vous devez maintenant en plus depuis cette année faire une déclaration par type dactivité. Je sais pour en avoir discuté avec certaines conseillers en gestion de patrimoine qui le pratiquent pour leurs clients, et que cela pose à priori aucun souci. On peut racheter les trimestres depuis le début dactivité de la société ou de lactivité si on est en personne physique ? Donc on valide un trimestre quand on est en déficit, mais on peut en racheter trois par année dactivité ? Tout à fait, il faut le faire dans les six ans de lannée qui ne dégage pas de bénéfice, cest important, cest à préparer en cours dactivité, avant la retraite autrement après cest perdu. Mais ça coûte infiniment moins cher que les rachats dannée détude. Cela cétait la première question, lautre question : je crois quil est prévu en 2005, mais vous pourrez peut être me confirmer, le fait de valider quatre trimestres bien quon soit en activité déficitaire. Est-ce que vous auriez une information à ce sujet ? Loi de 1992, la cotisation minimum ne permettait de valider quun seul trimestre, sans cette possibilité éventuelle de rachat. On a pu prendre en compte en passif, les contrats dassurance vie, qui étaient nantis. Ils ont été mis bien sûr à lactif au terme « autres droits sociaux », mais ils ont été également déduits au titre du nantissement. Administration fiscale qui avait dabord redressé, a accepté la déduction au titre du nantissement. Donc cest une réponse isolée dont je ne peux pas tenir compte ? A dans le cadre dune livraison dans lannée, quand est-il sur une livraison sur deux ans ? Quand doit-on passer les frais dingénierie ? Le déficit, on le constate à quel moment ? Quel comportement général adopter ? Il y a plusieurs réponses à votre question. Problème des frais dingénierie, ils ne peuvent être quimputés sur lannée de leur facturation. On ne peut pas samuser à prendre une facture 2004 et à la reporter sur 2005, dans le meilleur des cas on va pouvoir limputer sur cinq ans. Doivent-ils être facturés au moment de lacte ou peuvent-ils être facturés au moment de la livraison, ce qui pourrait être assez pratique. Après quelle est la cohérence économique et fiscale de tout cela ? Dans le cas de frais de commercialisation, on sétait posé la question de facturer nos frais de commercialisation au moment de la livraison. Et puis en se grattant un peu la tête, on sest dit à part une motivation fiscale, comment pouvons-nous lexpliquer ? Sachant que tous les agents immobiliers ont toujours facturé leur commission au moment de lacquisition. On sest dit cela ne résistera jamais à un contrôle sérieux. Il y a une non-fiscalisation des revenus de lopération, mais il ny aura pas de déficit, sauf à être sur un produit à la rentabilité particulièrement faible. Tout le monde sait quon est en comptabilité dengagement, que ce nest pas le paiement qui compte, cest la facture, et on voit mal comment le commercial pourrait émettre une facture six mois, voire un an ou davantage après sa prestation. Je ne saurais pas lexpliquer moi si jétais interrogé par un inspecteur. Alors dans ce cas le déficit quon va constater en 2004, quest ce quon en fait ? Ce quon pourrait imaginer mais ça nest pas blanc, bleu, ça nest pas absolument certain, cest détaler sur cinq ans cette charge. Cest exactement les mêmes règles, on va aboutir aux mêmes choses. Sauf que une fois quon a tiré le trait et quon a un résultat, lun pourra le passer en déficit sur lensemble des ses revenus, lautre pas. Cest une théorie, je ne signerai pas nécessairement une consultation qui affirme que cest sans risque. Effectivement le risque, cest de perdre la première ou les deux premières années de déficits qui ne seront pas imputables sur le revenu global du contribuable. Cela cest une petite ouverture par rapport à cette perte potentielle de déficit. Il faut par ailleurs être vraiment certain que ces charges exceptionnelles rentrent dans la famille des frais détablissement, qui sont des frais bien spécifiques ou des frais dacquisition dimmobilisation. Il faut être bien certain que cest le cas, sinon la déduction échelonnée nest pas possible. Si cest le cas, il y a quand même une petite astuce, je ne sais pas ce quelle vaut, en tout cas moi je la pratique, cest que la première dotation aux amortissements, celle du cinquième, je vais la calculer prorata temporis. Et du coup ma déperdition fiscale ne portera pas sur un cinquième, mais sur quatre douzième dun cinquième par exemple. Je sais que ça peut se discuter parce que lapplication de la règle prorata temporis, on nest certain quelle sapplique pour les amortissements physiques des immobilisations corporelles, pour les immobilisations incorporelles cest le grand flou. On a plus des questions quautre chose, mais après tout pourquoi pas, après tout cest une piste quon peut explorer. Nous on nengagera pas notre responsabilité sur ce type de montage. Parce quil y a trop de conditionnel. Il y a un double problème. Dabord dans le temps, cest dans quinze ans, cest vrai cest loin, mais ça posera le problème dans quinze ans. A chez lusufruitier sera récupérable. On peut loger cela dans une société, elle achèterait les parts en usufruit mais là encore appel public à lépargne, ça me paraît un peu compliqué. Chambre, je pense quil sera refusé. Commerce, au titre de gérant de société commerciale, ou à titre individuel comme loueur professionnel. Mais normalement il va devoir faire une société et il va trouver autour de lui un ami, un gestionnaire de patrimoine, pourquoi pas, qui sera gérant non associé non salarié par exemple, ou son épouse, ou un enfant majeur. Ordre mais ils acceptent en général sur cette requête que le professionnel en question puisse simmatriculer, sil refuse, on utilise la société comme on vient de le voir pour les notaires. A titre indicatif, nous créons 100 à 150 sociétés chaque année pour faire du meublé, beaucoup sont des médecins, des pharmaciens. Marseille, tous les autres ont accepté, parce quon a bien motivé la demande. Nous avons connu un souci, pour les pharmaciens, puisquun inspecteur régional sest emparé de ce cheval de bataille pour remettre en cause le statut de tous les pharmaciens qui étaient gérant des sociétés exerçant une activité de location meublée. Si ce nest pas madame, ça sera monsieur, on a toujours des solutions. Je reviens sur le danger très important de la date du début dactivité et du prorata temporis. Administration fiscale, pour avoir une réponse claire et nette là-dessus ? En réalité je crois que ladministration ne veut pas prendre de disposition officielle sur le sujet. Elle se donne le temps mais par contre nous sommes assez sereins dans les montages à partir du moment où on prend les précautions. On prend un cumul de précautions, on fait ce quon a dit tout à lheure, limmatriculation sans activité, on fait converger les dates vers une seule date. Administration avait essayé de nous retoquer et on a obtenu gain de cause. On nest pas du tout démuni dans ce dossier, notre seul problème cest lincertitude qui résulte dune position non clairement tranchée de la part de ladministration et le fait que surtout dans ce genre dopération, ce qui va nous sauver, cest la façon dont on va gérer la mise en place du dossier. Nous, on fait converger toutes les dates vers une seule date, ce qui fait que cest un peu comme dans un entonnoir et on arrive finalement quand on regarde le dossier à voir une date qui revient tout le temps et cest cette date quon va opposer à ladministration, mais plus on aura convergence de date, plus elle sera en position difficile pour nous remettre en cause. Toutefois, compte tenu des difficultés rencontrées sur cette question, je conseille systématiquement, par mesure de prudence, de traiter les frais liés à la création de lactivité (frais détablissements) ou les frais liés à lacquisition des biens (frais dacquisition dimmobilisations), sous forme de déduction échelonnée de sorte que le risque de remise en cause soit cantonné à la première déduction effectuée sous forme de dotation aux amortissements au titre de la période litigieuse pour laquelle existe une incertitude sur lobtention du seuil de recettes de 23 000 ¤. A sur immobilier étant traité en crédit de départ on peut la récupérer plus tard. A sur frais peut être définitivement perdue, donc sil y a 45. Mais cest un risque qui reste acceptable, la perte du statut lest moins, mais cest un risque quand même. Et ce ne sont à ce jour que des risques, il faut savoir que les cas de redressement dont on a pu avoir connaissance sont beaucoup plus souvent fondés sur des problèmes de formalismes qui ont mal été effectués que des véritables problèmes de fond, de réflexion sur ce problème de date de commencement de lactivité. A qui était un cas où lacquisition était une année antérieure à lentrée en jouissance du bail, et ladministration refuse de répondre. Administration qui ait clairement dit que ça ne marchait pas. Ce sont des risques, il faut avoir conscience des risques, et il faut faire effectivement les choses le mieux possible, aussi bien au niveau du formalisme quau niveau de la convergence des dates comme on le disait. Cest quoi le délai ? Je pense juste au délai du greffe quand il y a une activité en sommeil, le greffier au bout de deux ans, doit radier les sociétés. Je ne pense quà ça, il ny a que ça qui me vient à lesprit. Et dans ce cas, est-ce quil nest pas choquant quà lactif il passe ses comptes courants pour une valeur vénale de zéro ? Puisquil les a pris à 100 % comme un passif dans le calcul dactif net ? Il y a une cohérence dans ce que vous dites. Ceci le plus souvent va nous conduire, quand on a des fonds propres ultra-négatifs, comme cest le cas de beaucoup de société, à une valorisation qui va être inférieure au montant du capital social. Dans ce cas là, je positionne néanmoins sur la déclaration à lactif les parts sociales, mais cest ma position de praticien, peut-être que mes confrères ne seront pas daccord avec cette position. Je la positionne pour un euro, je ne la mets jamais en passif parce que je considère que même si on a une situation nette négative, ladministration aura du mal à accepter quon déclare un actif pour moins quelque chose. Maintenant en ce qui concerne la problématique du compte courant, je maintiens ce que jai dit. La jurisprudence sur ce point établit une distinction subtile entre les comptes courants qui font lobjet dune convention de blocage, quil faudrait en théorie déclarer pour leur valeur scripturale et les comptes courants qui ne font pas lobjet dune convention de blocage qui seraient déclarés pour leur valeur de réalisation. Bien entendu, on na pas de convention de blocage mais on mentionne les comptes courants pour un euro symbolique en précisant à nos clients quil y a un risque, et on peut supprimer ce risque si on fait lopération du coup daccordéon que jévoquais tout à lheure. Mais vous ne passez pas lactif net négatif en passif ? Non je ne le fais pas. A a été remboursée ? Lyon qui dit le contraire, je ne suis pas tout à fait daccord, je considère quon est en situation de sur-financement. A pour souscrire un contrat dassurance vie ou de capitalisation à son nom, parce que là il y aurait non seulement une faute fiscale, mais une faute juridique. A si elle est affectée à un contrat de capitalisation, je dis bien capitalisation, pas assurance vie, inscrit à lactif de la société devrait pouvoir effectivement ne pas être remise en cause, en ce qui concerne en tout cas la déductibilité des intérêts demprunts. Parce quon pourra dire à ladministration quon a bien eu un financement de 120, qui a financé à concurrence de 100 de lactif corporel, et à concurrence de 20 un actif financier. Cet actif financier étant le contrat de capitalisation, lequel contrat de capitalisation a vocation évidemment à rembourser le crédit in fine, donc un passif social. Nous allons maintenant clore cette réunion, qui nous lespérons, vous aura apporté un certain nombre déclaircissements. Je tiens pour finir à remercier particulièrement lensemble de nos intervenants pour la qualité de leurs interventions et vous même de votre présence et de votre attention. Tableau récapitulatif des charges sociales des travailleurs non salariés. Loi nº 86-1290 du 23 décembre 1986 art. Loi nº 98-657 du 29 juillet 1998 art. Loi nº 2002-276 du 27 février 2002 art. Ces dérogations et autorisations sont accordées à titre personnel. Sont nuls de plein droit, tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Ier de la loi précitée du 1er septembre 1948. De plus, les rapports entre le locataire et le bailleur échappent à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs. Le bailleur peut ainsi librement fixer la durée de location, ou augmenter le loyer sans contrainte. Cette situation contribue à fragiliser considérablement les locataires. Les avantages qui en découlent pour les bailleurs conduisent désormais les propriétaires de logements vacants à privilégier cette forme de location. Gouvernement entend prendre pour corriger cette situation. Analyse : investissements immobiliers locatifs neufs. Compte tenu de cette spécificité, il lui demande quels aménagements du quota des surfaces annexes qui participent au domicile individuel des résidents - surfaces intégrées mais utilisées en indivision - peuvent être envisagées. Besson, en tenant compte, notamment, des particularités de cette forme de logement. Loi nº 89-935 du 29 décembre 1989 art. Loi nº 95-115 du 4 février 1995 art. Loi nº 98-546 du 2 juillet 1998 art. Loi nº 99-1173 du 30 décembre 1999 art. Ordonnance nº 2000-1223 du 14 décembre 2000 art. Loi nº 2003-1312 du 30 décembre 2003 art. Loi nº 79-1102 du 21 décembre 1979 art. Loi nº 81-1160 du 30 décembre 1981 art. Loi nº 88-15 du 5 janvier 1988 art. Loi nº 90-1168 du 29 décembre 1989 art. Loi nº 93-1352 du 29 décembre 1993 art. Loi nº 93-1353 du 30 décembre 1993 art. Loi nº 98-1266 du 30 décembre 1998 art. Loi nº 2000-1352 du 30 décembre 2000 art. Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. Loi nº 2001-1276 du 28 décembre 2001 art. Loi nº 2003-721 du 1 août 2003 art. Loi nº 2003-1311 du 30 décembre 2003 art. Euros pour les entreprises mentionnées au 2º du a, le montant imposable de la plus-value étant déterminé en lui appliquant un taux fixé selon les modalités qui suivent. La globalisation des recettes est effectuée par catégorie de revenus. Loi nº 81-1160 du 30 décembre 1981 art. Loi nº 88-1149 du 23 décembre 1988 art. Loi nº 98-1266 du 30 décembre 1998 art. Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. Senat du 24/10/2002 page 2467. Loi nº 2003-721 du 1 août 2003 art. Loi nº 2003-721 du 1 août 2003 art. Ce taux est applicable pendant toute la durée du crédit. Il est déterminé en ne retenant que la première décimale. Disposition applicable aux crédits de paiement accordés à compter du 15 juillet 1996.

  Voir imputation d'amortissement, BIC, LMP, statut, loueur en meublé professionnel, bail
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  Apercu : A ), situés dans une zone de revitalisation rurale. Les logements doivent être affectés à la location dans des conditions définies ci-dessous.

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